जब अपनी पूरी कमाई लगाने के बाद भी घर न मिले तो परेशान होना लाजिमी है। रेंट के साथ ईएमआई चुकाना भारी पड़ता है। ऐसे में लगता है कि किसी भी तरह बस अपना आशियाना मिल जाए। लेकिन इसके लिए सही टीम वर्क और योजना की जरूरत होती है। कैसे एक प्रॉजेक्ट के खरीदारों ने बिल्डर से लड़कर लिया अपना आशियाना, बता रहे हैं
लोकेश के. भारती
किचन से बर्तन गिरने की आवाज आई। गुप्ताजी ने चिल्लाकर पत्नी से कहा कि घर आने के बाद भी चैन नहीं। आज महीने की 4 तारीख है। इस घर का रेंट देना है और जो घर मिल नहीं रहा, बैंक उसका ईएमआई भी काट लेगा। फिर बिजली बिल, मोबाइल बिल, महीने भर का घर के लिए सामान भी लाना है। गनीमत बस यही है कि बच्चों के स्कूल की फीस इस महीने नहीं भरनी है। पत्नी ने भी तुनकते हुए कह दिया कि मुझे मत सुनाइए! आप मेरे लिए अलग-से कुछ खर्च नहीं कर रहे। मैंने तो नहीं कहा था कि ऐसे बिल्डर से घर बुक कराइए जिसका फ्लैट तैयार ही नहीं है। पिछले 4 सालों से हम रेंट और ईएमआई, दोनों देते आ रहे हैं। पता नहीं घर कब मिलेगा?
पत्नी की शिकायत भी जायज थी। गुप्ताजी चुप ही रहे और पहुंच गए फ्लैशबैक में, जब 2010 में उन्होंने नोएडा-ग्रेटर नोएडा एक्सप्रेस वे पर एक बड़े डिवेलपर के प्रॉजेक्ट में 2 बीएचके फ्लैट बुक कराया था। घर में सभी बहुत खुश थे, लेकिन उनकी खुशी को किसी की नजर लग गई! सितंबर 2014 तक बिल्डर से कई बार मिलने के बाद भी यह पता नहीं चला कि घर कब मिलेगा। हां, दिसंबर 2014 तक तक आते-आते चीजें कुछ बेहतर होने लगीं। गुप्ताजी को लगने लगा था कि उन्हें भी घर की छत नसीब हो जाएगी। हालांकि, सफर और संघर्ष अभी लंबा था। तय डेट पर घर का कब्जा न मिलने के बाद मैराथन कोशिशें शुरू हुईं।
पत्नी से नोंक-झोंक के बाद गुप्ताजी ने अपना मन शांत किया और सोचा कि ज्यादा-से-ज्यादा क्या होगा, घर नहीं मिलेगा, जिंदगी तो नहीं खत्म होगी! हां, परेशानी बहुत होगी, लेकिन हमारे जैसे तो हजारों लोग हैं। कोशिश तो करते ही रहेंगे। पत्नी की ओर मुखातिब होते हुए गुप्ताजी ने कहा कि परेशान न हो। अपना घर भी होगा और उसकी बालकनी में बैठकर हम दोनों सुबह की चाय का आनंद भी लेंगे। बस, तुम ताने मत मारा करो। तुम्हें तो पता ही है कि हम अपनी कोशिश में धीरे-धीरे ही सही, कामयाब होते जा रहे हैं।
आखिर गुप्ता जी ने किस तरह पाया अपना घर, आगे की बात वह खुद बता रहे हैं:
हमने 2010 के अक्टूबर में बुकिंग कराई थी और ढाई साल में बिल्डर ने 22 माले का ढांचा खड़ा कर दिया और हमसे 70 से 80 फीसदी पेमंट भी ले लिया। जब हमने इतनी तेजी से काम होते देखा तो लगा कि डिवेलपर तो सही काम कर रहा है, लेकिन यह सोचना हमारी भूल थी। स्ट्रक्चर खड़ा होने के बाद काम आगे ही नहीं बढ़ा। महीने पर महीने बीतने लगे, लेकिन स्थिति जस की तस रही। जब भी डिवेलपर से मिलो तो एक ही आश्वासन मिलता था कि बस, काम शुरू कर रहे हैं। आखिर में हमें यह लगने लगा कि कुछ तो झोल है और इसे खत्म करने के लिए कुछ नहीं, बहुत कुछ करना पड़ेगा। ऐसे में सबसे पहले यह जरूरी था कि हमारे जैसे और भी जो खरीदार परेशान है, उन्हें एक साथ लाया जाए। एक आदमी के बोलने और 100 आदमी के बोलने में बहुत फर्क आ जाता है। अब समस्या यह थी कि सभी लोग एक साथ कैसे आएं? हमने इसके लिए कई तरह से कोशिशें कीं:
ऑनसाइट कोशिश
शनिवार और रविवार को मैं और मेरे जैसे दो-चार लोग जो पहले से ही आपस में संपर्क में थे, सुबह 10 से शाम 6 बजे तक साइट पर रहते थे। फिर हम एक साथ या फिर बारी-बारी साइट पर पहुंचने लगे। वहां जो भी लोग आते थे, हम उनसे जानने की कोशिश करते थे कि क्या उनकी कोई बुकिंग उस प्रोजेक्ट में है? अगर है तो उनसे पूरी जानकारी और फोन नंबर जरूर लेते थे। साथ ही हमने फेसबुक पर सोसायटी के नाम से जो पेज बनाया था, उससे भी उनको जोड़ते थे। यह सिलसिला करीब 4 महीनों से भी ज्यादा चला। ऐसा करते हुए हमने 100 से ज्यादा खरीदारों को जोड़ लिया, लेकिन हमें और लोगों के साथ की जरूरत थी।
चाय-पान के बहाने
अपने फ्लैट वाली सोसायटी के लोगों को जोड़ने की कोशिश जारी रखने के लिए हमने सोसायटी के आसपास की चाय की दुकानवालों से भी हाथ मिलाया। हमने पर्चे छपवाए और चाय के दुकानदारों के बीच बांट दिए। उनसे कहा कि जो भी शख्स तुम्हारी दुकान पर आए, उससे जरूर पूछो कि उसका या उसके किसी जानने वाले का कोई फ्लैट इस प्रॉजेक्ट में है क्या? अगर हां तो उससे फोन नंबर और डिटेल्स ले लो और हमारा पर्चा भी उन्हें दे दो। फिर हम उन्हें संपर्क करते। हम इसमें कामयाब रहे। हमारे ग्रुप में खरीदारों की संख्या 200 से भी ज्यादा हो गई। अमूमन सभी बिल्डर अपने प्रॉजेक्ट के विज्ञापन के लिए विडियो बनाकर यू-ट्यूब पर जरूर अपलोड करते हैं। हम यूटयूब पर उनके विडियो के कमेंट्स सेक्शन में जाकर बायर्स से कॉन्टैक्ट नंबर मांगते थे और हमारे फेसबुक पेज से जुड़ने की अपील भी करते थे। इससे कुछ और लोग भी हमारे साथ जुड़े, जिन्होंने उस प्रॉजेक्ट में घर लिया था। हमें हमेशा एक बात याद रखनी चाहिए कि किसी-न-किसी को आगे आना ही पड़ता है। सभी अगर इंतजार करते रहेंगे कि कोई और आगे बढ़ेगा तो हो गया काम! यही वजह है कि दो-चार लोग आगे बढ़े और फिर कारवां बन गया।
टीम बनाने के बाद क्या?
जब हमारी बड़ी टीम बन गई तो फिर हमने उन तरीकों के बारे में सोचना शुरू किया, जिन पर हमें आगे बढ़ना था। सबसे पहले हमने अपने ग्रुप में ही ऐसा शख्स ढूंढने की कोशिश की, जो कानून का जानकार हो और हमें सही सलाह दे सके। खुशकिस्मती से हमारे ग्रुप में एक एडवोकेट भी थे। हालांकि बिल्डर ने उन्हें व्यक्तिगत तौर पर पैसे रिफंड करने की बात की थी, लेकिन उन्होंने जब सबकी परेशानी देखी तो हमारी गुजारिश पर वह सभी के लिए साथ मिलकर काम करने के लिए तैयार हो गए। हमारे लिए यह अच्छा था कि वह पहले भी ऐसे मामले संभाल चुके थे। उनकी सलाह और हम सबकी राय से सबसे पहले यह तय हुआ कि यह पता लगाया जाए कि हमने जो 700 करोड़ रुपये से ज्यादा का पेमंट बिल्डर को किया था, उसका क्या हुआ?
इसके लिए कंपनी की बैलेंसशीट निकालने की बात शुरू हुई। यह जरा भी मुश्किल काम नहीं है। मिनिस्ट्री ऑफ कॉरपोरेट अफेयर्स की वेबसाइट www.mca.gov.in पर जाकर किसी भी कंपनी के बारे में पूरी जानकार हासिल कर सकते हैं। हां, इसके लिए आपको इस साइट पर रजिस्ट्रेशन कराना होगा। इसके बाद लॉगइन आईडी बन जाएगी। फिर लॉगइन करने के बाद वेबसाइट पर जाकर MCA Services के टैब पर क्लिक करना होगा। इसके बाद Master Data वाले ऑप्शन को क्लिक करना होगा। इससे आप कंपनी की बैलंसशीट भी निकलवा सकते हैं। आपको यहां से यह भी पता चलेगा कि कंपनी की सिग्नेटरी अथॉरिटी कौन है? शेयर किनके हैं आदि। बैलंसशीट से यह पता चलता है कि कंपनी में आए हुए फंड को कहां और कैसे खर्च किया गया? कहीं कोई गड़बड़ी तो नहीं हुई? इस बैलंसशीट को कोई भी शख्स 100 रुपये खर्च कर हासिल कर सकता है। इसकी पैमंट ऑनलाइन हो जाएगी। इसके बाद आपको इसकी सॉफ्ट कॉपी मिलेगी, लेकिन आप इसकी हार्ड कॉपी करवा कर रख लें क्योंकि कोर्ट के मामलों में या किसी दूसरी जगह पर आपको हार्ड कॉपी ही ज्यादा काम आती है। हमने भी ऐसा ही किया।
एडवोकेट ने अपने सीए मित्र की मदद से उस बैलेंसशीट की तमाम खामियों को जाना और हमें भी समझा दिया। बैलंसशीट से स्पष्ट था कि हमारे फंड को बिल्डर ने दूसरी कंपनी में ट्रांसफर कर दिया था। फिर फंड निल दिखाकर मार्केट से पैसे भी उठा लिए। इतना ही नहीं, हमारे उस पैसे से बिल्डर ने किसी दूसरी जगह बड़ा-सा प्लॉट भी खरीद लिया था। यानी हमारे पैसे एक दूसरी कंपनी खड़ी कर उसमें ट्रांसफर कर दिए गए और बैलेंसशीट पर सीधा घाटा दिखाकर काम रोक दिया। मामला सीधा धोखाधड़ी का था। इस जानकारी ने हमारे हाथ मजबूत कर दिए।
कौन-सा विकल्प सबसे सही?
हालांकि साल 2015 के शुरुआती महीनों में रेरा (रियल एस्टेट रेग्युलेटिंग ऐक्ट) की चर्चा तो थी, लेकिन कानून बनने में इसे अभी और सफर तय करना था। ऐसे में कुछ ही विकल्प हमारे सामने थे। ये विकल्प थे:
1. कोर्ट के पास जाएं
2. इकनॉमिक ऑफेंस विंग (EOW): पुलिस का विभाग जिसमें आर्थिक अपराध को लेकर एफआईआर दर्ज की जा सकती थी।
3. बैलेंसशीट के साथ सीधे डिवेलपर्स से बात की जाए। हम इससे पहले जब भी बात करते थे तो हमारे पास ऐसा कोई हथियार नहीं था जिससे डिवेलपर को सीधे घेरा जा सके।
हमने डिवेलपर से सीधे बात की। दबाव काम आया। डिवेलपर को उसकी बैलंसशीट दिखाई तो उसके पास कोई जवाब नहीं था। वह समझौते की बात करने लगा। हालांकि इससे पहले वह पहले की तरह ही लालच देने से नहीं चूका। हमसे कहा गया कि हमारे पास जमीन है, उसे ले लो। दूसरी जगह घर बनाकर दे दूंगा। लेकिन सवाल था कि जब वह एक सोसायटी पूरी नहीं कर पा रहा है तो दूसरी जगह घर कहां से देगा? हमने कहा कि या तो हमारे सारे पैसे ब्याज के साथ वापस करो या फिर घर बनाकर दो। उसे घर बनाकर देना ही आसान लगा। चूंकि अब डिवेलपर के पास पैसे नहीं थे, इसलिए इसके लिए भी एक योजना तैयार की गई। खरीदार और बिल्डर, दोनों को साथ में रखकर एक अकाउंट बनवाया गया, ताकि जो भी पैसा अकाउंट में आए वह तभी निकले, जब दोनों के उस पर दस्तखत हों। चूंकि बैंक ने भी पैसा देना बंद कर दिया था, इसलिए बैंक के साथ मिलकर ट्राई पार्टी अग्रीमेंट भी किया गया जिसमें बायर, डिवेलपर और बैंक तीनों थे। हमने डिवेलपर से कहा कि पहले 9 टावर को एक साथ पूरा करना मुश्किल है। साथ ही बायर बिना काम आगे बढ़ाए पैसा देगा नहीं। इसलिए सबसे पहले 2 टावर कंप्लीट कर पजेशन दे दिया जाए ताकि खरीदारों का विश्वास बने। ऐसा ही किया गया। मार्च 2016 से काम तेजी से आगे बढ़ा और जल्द ही दो टावरों में पजेशन दे दिया गया। अब स्थिति यह है कि ज्यादातर टॉवर में लोग रह रहे हैं। मैं भी अपनी वाइफ के साथ जाड़े की गुनगुनी धूप में चाय का मजा लेता हूं।
अब कर सकते हैं 'रेरा' से वार
डिवेलपर न घर दे रहा है और ना ही पैसा ब्याज के साथ रिटर्न कर रहा है, तो रेरा आपके पास है। आप यहां शिकायत कर सकते हैं। इसके लिए राज्य की रेरा वेबसाइट पर जाएं और अपना यूजर आईडी व पासवर्ड क्रिएट करें। कुछ वेबसाइट्स पर बिना आईडी बनाए भी शिकायत कर सकते हैं। फिर होम पेज पर ही complaint को क्लिक करें। उसके बाद register complaint में जाकर किसी बिल्डर के खिलाफ शिकायत कर रहे हैं उसकी डिटेल्स भरें, फिर अपनी। फिर प्रॉपर्टी से संबंधित सभी डॉक्युमेंट्स मसलन पेमंट रसीद, अग्रीमेंट की कॉपी, लेआउट प्लान आदि को स्कैन कर डाउनलोड करें। फिर पेमंट करना होगा। यह ऑनलाइन या ऑफलाइन, दोनों तरीके से हो सकता है। यूपी, दिल्ली, हरियाणा में यह 1000 रुपये है। इसके बाद आपको कंप्लेंट नंबर मिलेगा। इस नंबर और डॉक्युमेंट्स को मिलाकर 3 या 5 कॉपी तैयार कर लें। इन तैयार कॉपी की एक हार्डकॉपी रेरा को, एक बिल्डर को देनी होगी और एक अपने पास रखनी होगी। फिर complaint के अंदर ही कंप्लेंट नंबर डालकर अपनी शिकायत का स्टेटस चेक करते रहें।
दिल्ली रेरा की वेबसाइट: dda.org.in/rera
यूपी रेरा की वेबसाइट: up-rera.in
रेरा के दायरे में कौन-कौन
रेरा को लेकर अलग-अलग राज्यों के अलग-अलग नियम हो सकते हैं। यूपी में अगर किसी प्रॉजेक्ट के 60 फीसदी यूनिट बिक चुके हैं या प्रॉजेक्ट का पजेशन पूरा हो चुका है और आरडल्ब्यूए का गठन किया जा चुका है तो वह निर्माणाधीन प्रॉजेक्ट की परिभाषा से बाहर है। अगर प्रॉजेक्ट तीन-चार साल भी पुराना है लेकिन ये दोनों में से कोई भी बात प्रॉजेक्ट पर लागू नहीं होतीं तो उस प्रॉजेक्ट पर भी रेरा के नियम लागू होंगे। रेरा के नियम 500 वर्ग मीटर से कम जमीन पर बने या फिर आठ से कम अपार्टमेंट पर लागू नहीं होंगे। अगर कोई बिल्डर 400 वर्ग मीटर जमीन पर 10 फ्लैट बनाता है तो वह भी रेरा के दायरे में आएगा। इसी तरह से अगर कोई बिल्डर 500 वर्ग मीटर से बड़ी जमीन पर 8 से कम फ्लैट बनाता है, तो भी वह रेरा के दायरे में ही आएगा।
मेरी राय में बैलेंसशीट के साथ सीधे डिवेलपर्स से बात करने का विकल्प सबसे बेहतर था। वजह यह कि कोर्ट में मामला जाने पर और भी देरी की आशंका रहती है। दूसरा विकल्प भी वक्त गंवाने वाला है। डिवेलपर के खिलाफ एफआईआर हो भी जाए और वह जेल भी चला जाए तो भी घर मिलना मुश्किल होता है। ऐसे में गुप्ताजी ने सही विचार किया कि बैलंसशीट के साथ डिवेलपर से बात करें और यह भी कहें कि हमारे पास आपसे बात करने के अलावा दो विकल्प और भी हैं, जिन्हें हमने अभी बचाकर रखा है। - अनिल कुमार शर्मा, सीनियर ऐडवोकेट
सभी खरीदारों को एक साथ, एक प्लैटफॉर्म पर लाना चुनौतीपूर्ण तो है ही। हर आदमी की अपनी राय होती है, लेकिन जब कोशिश सही हो तो स्थिति बेहतर हो सकती है। दूसरे लोग भी चाहें तो बिल्डर से लड़कर अपने सपनों का आशियाना पा सकते हैं। - सुनीलकांत शर्मा, एक सोसायटी के ऑनर्स वेलफेयर एसोसिएशन के प्रेजिडेंट
किचन से बर्तन गिरने की आवाज आई। गुप्ताजी ने चिल्लाकर पत्नी से कहा कि घर आने के बाद भी चैन नहीं। आज महीने की 4 तारीख है। इस घर का रेंट देना है और जो घर मिल नहीं रहा, बैंक उसका ईएमआई भी काट लेगा। फिर बिजली बिल, मोबाइल बिल, महीने भर का घर के लिए सामान भी लाना है। गनीमत बस यही है कि बच्चों के स्कूल की फीस इस महीने नहीं भरनी है। पत्नी ने भी तुनकते हुए कह दिया कि मुझे मत सुनाइए! आप मेरे लिए अलग-से कुछ खर्च नहीं कर रहे। मैंने तो नहीं कहा था कि ऐसे बिल्डर से घर बुक कराइए जिसका फ्लैट तैयार ही नहीं है। पिछले 4 सालों से हम रेंट और ईएमआई, दोनों देते आ रहे हैं। पता नहीं घर कब मिलेगा?
पत्नी की शिकायत भी जायज थी। गुप्ताजी चुप ही रहे और पहुंच गए फ्लैशबैक में, जब 2010 में उन्होंने नोएडा-ग्रेटर नोएडा एक्सप्रेस वे पर एक बड़े डिवेलपर के प्रॉजेक्ट में 2 बीएचके फ्लैट बुक कराया था। घर में सभी बहुत खुश थे, लेकिन उनकी खुशी को किसी की नजर लग गई! सितंबर 2014 तक बिल्डर से कई बार मिलने के बाद भी यह पता नहीं चला कि घर कब मिलेगा। हां, दिसंबर 2014 तक तक आते-आते चीजें कुछ बेहतर होने लगीं। गुप्ताजी को लगने लगा था कि उन्हें भी घर की छत नसीब हो जाएगी। हालांकि, सफर और संघर्ष अभी लंबा था। तय डेट पर घर का कब्जा न मिलने के बाद मैराथन कोशिशें शुरू हुईं।
पत्नी से नोंक-झोंक के बाद गुप्ताजी ने अपना मन शांत किया और सोचा कि ज्यादा-से-ज्यादा क्या होगा, घर नहीं मिलेगा, जिंदगी तो नहीं खत्म होगी! हां, परेशानी बहुत होगी, लेकिन हमारे जैसे तो हजारों लोग हैं। कोशिश तो करते ही रहेंगे। पत्नी की ओर मुखातिब होते हुए गुप्ताजी ने कहा कि परेशान न हो। अपना घर भी होगा और उसकी बालकनी में बैठकर हम दोनों सुबह की चाय का आनंद भी लेंगे। बस, तुम ताने मत मारा करो। तुम्हें तो पता ही है कि हम अपनी कोशिश में धीरे-धीरे ही सही, कामयाब होते जा रहे हैं।
आखिर गुप्ता जी ने किस तरह पाया अपना घर, आगे की बात वह खुद बता रहे हैं:
हमने 2010 के अक्टूबर में बुकिंग कराई थी और ढाई साल में बिल्डर ने 22 माले का ढांचा खड़ा कर दिया और हमसे 70 से 80 फीसदी पेमंट भी ले लिया। जब हमने इतनी तेजी से काम होते देखा तो लगा कि डिवेलपर तो सही काम कर रहा है, लेकिन यह सोचना हमारी भूल थी। स्ट्रक्चर खड़ा होने के बाद काम आगे ही नहीं बढ़ा। महीने पर महीने बीतने लगे, लेकिन स्थिति जस की तस रही। जब भी डिवेलपर से मिलो तो एक ही आश्वासन मिलता था कि बस, काम शुरू कर रहे हैं। आखिर में हमें यह लगने लगा कि कुछ तो झोल है और इसे खत्म करने के लिए कुछ नहीं, बहुत कुछ करना पड़ेगा। ऐसे में सबसे पहले यह जरूरी था कि हमारे जैसे और भी जो खरीदार परेशान है, उन्हें एक साथ लाया जाए। एक आदमी के बोलने और 100 आदमी के बोलने में बहुत फर्क आ जाता है। अब समस्या यह थी कि सभी लोग एक साथ कैसे आएं? हमने इसके लिए कई तरह से कोशिशें कीं:
ऑनसाइट कोशिश
शनिवार और रविवार को मैं और मेरे जैसे दो-चार लोग जो पहले से ही आपस में संपर्क में थे, सुबह 10 से शाम 6 बजे तक साइट पर रहते थे। फिर हम एक साथ या फिर बारी-बारी साइट पर पहुंचने लगे। वहां जो भी लोग आते थे, हम उनसे जानने की कोशिश करते थे कि क्या उनकी कोई बुकिंग उस प्रोजेक्ट में है? अगर है तो उनसे पूरी जानकारी और फोन नंबर जरूर लेते थे। साथ ही हमने फेसबुक पर सोसायटी के नाम से जो पेज बनाया था, उससे भी उनको जोड़ते थे। यह सिलसिला करीब 4 महीनों से भी ज्यादा चला। ऐसा करते हुए हमने 100 से ज्यादा खरीदारों को जोड़ लिया, लेकिन हमें और लोगों के साथ की जरूरत थी।
चाय-पान के बहाने
अपने फ्लैट वाली सोसायटी के लोगों को जोड़ने की कोशिश जारी रखने के लिए हमने सोसायटी के आसपास की चाय की दुकानवालों से भी हाथ मिलाया। हमने पर्चे छपवाए और चाय के दुकानदारों के बीच बांट दिए। उनसे कहा कि जो भी शख्स तुम्हारी दुकान पर आए, उससे जरूर पूछो कि उसका या उसके किसी जानने वाले का कोई फ्लैट इस प्रॉजेक्ट में है क्या? अगर हां तो उससे फोन नंबर और डिटेल्स ले लो और हमारा पर्चा भी उन्हें दे दो। फिर हम उन्हें संपर्क करते। हम इसमें कामयाब रहे। हमारे ग्रुप में खरीदारों की संख्या 200 से भी ज्यादा हो गई। अमूमन सभी बिल्डर अपने प्रॉजेक्ट के विज्ञापन के लिए विडियो बनाकर यू-ट्यूब पर जरूर अपलोड करते हैं। हम यूटयूब पर उनके विडियो के कमेंट्स सेक्शन में जाकर बायर्स से कॉन्टैक्ट नंबर मांगते थे और हमारे फेसबुक पेज से जुड़ने की अपील भी करते थे। इससे कुछ और लोग भी हमारे साथ जुड़े, जिन्होंने उस प्रॉजेक्ट में घर लिया था। हमें हमेशा एक बात याद रखनी चाहिए कि किसी-न-किसी को आगे आना ही पड़ता है। सभी अगर इंतजार करते रहेंगे कि कोई और आगे बढ़ेगा तो हो गया काम! यही वजह है कि दो-चार लोग आगे बढ़े और फिर कारवां बन गया।
टीम बनाने के बाद क्या?
जब हमारी बड़ी टीम बन गई तो फिर हमने उन तरीकों के बारे में सोचना शुरू किया, जिन पर हमें आगे बढ़ना था। सबसे पहले हमने अपने ग्रुप में ही ऐसा शख्स ढूंढने की कोशिश की, जो कानून का जानकार हो और हमें सही सलाह दे सके। खुशकिस्मती से हमारे ग्रुप में एक एडवोकेट भी थे। हालांकि बिल्डर ने उन्हें व्यक्तिगत तौर पर पैसे रिफंड करने की बात की थी, लेकिन उन्होंने जब सबकी परेशानी देखी तो हमारी गुजारिश पर वह सभी के लिए साथ मिलकर काम करने के लिए तैयार हो गए। हमारे लिए यह अच्छा था कि वह पहले भी ऐसे मामले संभाल चुके थे। उनकी सलाह और हम सबकी राय से सबसे पहले यह तय हुआ कि यह पता लगाया जाए कि हमने जो 700 करोड़ रुपये से ज्यादा का पेमंट बिल्डर को किया था, उसका क्या हुआ?
इसके लिए कंपनी की बैलेंसशीट निकालने की बात शुरू हुई। यह जरा भी मुश्किल काम नहीं है। मिनिस्ट्री ऑफ कॉरपोरेट अफेयर्स की वेबसाइट www.mca.gov.in पर जाकर किसी भी कंपनी के बारे में पूरी जानकार हासिल कर सकते हैं। हां, इसके लिए आपको इस साइट पर रजिस्ट्रेशन कराना होगा। इसके बाद लॉगइन आईडी बन जाएगी। फिर लॉगइन करने के बाद वेबसाइट पर जाकर MCA Services के टैब पर क्लिक करना होगा। इसके बाद Master Data वाले ऑप्शन को क्लिक करना होगा। इससे आप कंपनी की बैलंसशीट भी निकलवा सकते हैं। आपको यहां से यह भी पता चलेगा कि कंपनी की सिग्नेटरी अथॉरिटी कौन है? शेयर किनके हैं आदि। बैलंसशीट से यह पता चलता है कि कंपनी में आए हुए फंड को कहां और कैसे खर्च किया गया? कहीं कोई गड़बड़ी तो नहीं हुई? इस बैलंसशीट को कोई भी शख्स 100 रुपये खर्च कर हासिल कर सकता है। इसकी पैमंट ऑनलाइन हो जाएगी। इसके बाद आपको इसकी सॉफ्ट कॉपी मिलेगी, लेकिन आप इसकी हार्ड कॉपी करवा कर रख लें क्योंकि कोर्ट के मामलों में या किसी दूसरी जगह पर आपको हार्ड कॉपी ही ज्यादा काम आती है। हमने भी ऐसा ही किया।
एडवोकेट ने अपने सीए मित्र की मदद से उस बैलेंसशीट की तमाम खामियों को जाना और हमें भी समझा दिया। बैलंसशीट से स्पष्ट था कि हमारे फंड को बिल्डर ने दूसरी कंपनी में ट्रांसफर कर दिया था। फिर फंड निल दिखाकर मार्केट से पैसे भी उठा लिए। इतना ही नहीं, हमारे उस पैसे से बिल्डर ने किसी दूसरी जगह बड़ा-सा प्लॉट भी खरीद लिया था। यानी हमारे पैसे एक दूसरी कंपनी खड़ी कर उसमें ट्रांसफर कर दिए गए और बैलेंसशीट पर सीधा घाटा दिखाकर काम रोक दिया। मामला सीधा धोखाधड़ी का था। इस जानकारी ने हमारे हाथ मजबूत कर दिए।
कौन-सा विकल्प सबसे सही?
हालांकि साल 2015 के शुरुआती महीनों में रेरा (रियल एस्टेट रेग्युलेटिंग ऐक्ट) की चर्चा तो थी, लेकिन कानून बनने में इसे अभी और सफर तय करना था। ऐसे में कुछ ही विकल्प हमारे सामने थे। ये विकल्प थे:
1. कोर्ट के पास जाएं
2. इकनॉमिक ऑफेंस विंग (EOW): पुलिस का विभाग जिसमें आर्थिक अपराध को लेकर एफआईआर दर्ज की जा सकती थी।
3. बैलेंसशीट के साथ सीधे डिवेलपर्स से बात की जाए। हम इससे पहले जब भी बात करते थे तो हमारे पास ऐसा कोई हथियार नहीं था जिससे डिवेलपर को सीधे घेरा जा सके।
हमने डिवेलपर से सीधे बात की। दबाव काम आया। डिवेलपर को उसकी बैलंसशीट दिखाई तो उसके पास कोई जवाब नहीं था। वह समझौते की बात करने लगा। हालांकि इससे पहले वह पहले की तरह ही लालच देने से नहीं चूका। हमसे कहा गया कि हमारे पास जमीन है, उसे ले लो। दूसरी जगह घर बनाकर दे दूंगा। लेकिन सवाल था कि जब वह एक सोसायटी पूरी नहीं कर पा रहा है तो दूसरी जगह घर कहां से देगा? हमने कहा कि या तो हमारे सारे पैसे ब्याज के साथ वापस करो या फिर घर बनाकर दो। उसे घर बनाकर देना ही आसान लगा। चूंकि अब डिवेलपर के पास पैसे नहीं थे, इसलिए इसके लिए भी एक योजना तैयार की गई। खरीदार और बिल्डर, दोनों को साथ में रखकर एक अकाउंट बनवाया गया, ताकि जो भी पैसा अकाउंट में आए वह तभी निकले, जब दोनों के उस पर दस्तखत हों। चूंकि बैंक ने भी पैसा देना बंद कर दिया था, इसलिए बैंक के साथ मिलकर ट्राई पार्टी अग्रीमेंट भी किया गया जिसमें बायर, डिवेलपर और बैंक तीनों थे। हमने डिवेलपर से कहा कि पहले 9 टावर को एक साथ पूरा करना मुश्किल है। साथ ही बायर बिना काम आगे बढ़ाए पैसा देगा नहीं। इसलिए सबसे पहले 2 टावर कंप्लीट कर पजेशन दे दिया जाए ताकि खरीदारों का विश्वास बने। ऐसा ही किया गया। मार्च 2016 से काम तेजी से आगे बढ़ा और जल्द ही दो टावरों में पजेशन दे दिया गया। अब स्थिति यह है कि ज्यादातर टॉवर में लोग रह रहे हैं। मैं भी अपनी वाइफ के साथ जाड़े की गुनगुनी धूप में चाय का मजा लेता हूं।
अब कर सकते हैं 'रेरा' से वार
डिवेलपर न घर दे रहा है और ना ही पैसा ब्याज के साथ रिटर्न कर रहा है, तो रेरा आपके पास है। आप यहां शिकायत कर सकते हैं। इसके लिए राज्य की रेरा वेबसाइट पर जाएं और अपना यूजर आईडी व पासवर्ड क्रिएट करें। कुछ वेबसाइट्स पर बिना आईडी बनाए भी शिकायत कर सकते हैं। फिर होम पेज पर ही complaint को क्लिक करें। उसके बाद register complaint में जाकर किसी बिल्डर के खिलाफ शिकायत कर रहे हैं उसकी डिटेल्स भरें, फिर अपनी। फिर प्रॉपर्टी से संबंधित सभी डॉक्युमेंट्स मसलन पेमंट रसीद, अग्रीमेंट की कॉपी, लेआउट प्लान आदि को स्कैन कर डाउनलोड करें। फिर पेमंट करना होगा। यह ऑनलाइन या ऑफलाइन, दोनों तरीके से हो सकता है। यूपी, दिल्ली, हरियाणा में यह 1000 रुपये है। इसके बाद आपको कंप्लेंट नंबर मिलेगा। इस नंबर और डॉक्युमेंट्स को मिलाकर 3 या 5 कॉपी तैयार कर लें। इन तैयार कॉपी की एक हार्डकॉपी रेरा को, एक बिल्डर को देनी होगी और एक अपने पास रखनी होगी। फिर complaint के अंदर ही कंप्लेंट नंबर डालकर अपनी शिकायत का स्टेटस चेक करते रहें।
दिल्ली रेरा की वेबसाइट: dda.org.in/rera
यूपी रेरा की वेबसाइट: up-rera.in
रेरा के दायरे में कौन-कौन
रेरा को लेकर अलग-अलग राज्यों के अलग-अलग नियम हो सकते हैं। यूपी में अगर किसी प्रॉजेक्ट के 60 फीसदी यूनिट बिक चुके हैं या प्रॉजेक्ट का पजेशन पूरा हो चुका है और आरडल्ब्यूए का गठन किया जा चुका है तो वह निर्माणाधीन प्रॉजेक्ट की परिभाषा से बाहर है। अगर प्रॉजेक्ट तीन-चार साल भी पुराना है लेकिन ये दोनों में से कोई भी बात प्रॉजेक्ट पर लागू नहीं होतीं तो उस प्रॉजेक्ट पर भी रेरा के नियम लागू होंगे। रेरा के नियम 500 वर्ग मीटर से कम जमीन पर बने या फिर आठ से कम अपार्टमेंट पर लागू नहीं होंगे। अगर कोई बिल्डर 400 वर्ग मीटर जमीन पर 10 फ्लैट बनाता है तो वह भी रेरा के दायरे में आएगा। इसी तरह से अगर कोई बिल्डर 500 वर्ग मीटर से बड़ी जमीन पर 8 से कम फ्लैट बनाता है, तो भी वह रेरा के दायरे में ही आएगा।
मेरी राय में बैलेंसशीट के साथ सीधे डिवेलपर्स से बात करने का विकल्प सबसे बेहतर था। वजह यह कि कोर्ट में मामला जाने पर और भी देरी की आशंका रहती है। दूसरा विकल्प भी वक्त गंवाने वाला है। डिवेलपर के खिलाफ एफआईआर हो भी जाए और वह जेल भी चला जाए तो भी घर मिलना मुश्किल होता है। ऐसे में गुप्ताजी ने सही विचार किया कि बैलंसशीट के साथ डिवेलपर से बात करें और यह भी कहें कि हमारे पास आपसे बात करने के अलावा दो विकल्प और भी हैं, जिन्हें हमने अभी बचाकर रखा है। - अनिल कुमार शर्मा, सीनियर ऐडवोकेट
सभी खरीदारों को एक साथ, एक प्लैटफॉर्म पर लाना चुनौतीपूर्ण तो है ही। हर आदमी की अपनी राय होती है, लेकिन जब कोशिश सही हो तो स्थिति बेहतर हो सकती है। दूसरे लोग भी चाहें तो बिल्डर से लड़कर अपने सपनों का आशियाना पा सकते हैं। - सुनीलकांत शर्मा, एक सोसायटी के ऑनर्स वेलफेयर एसोसिएशन के प्रेजिडेंट
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